Kira Hukukunda Arabuluculuk ile Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kira Hukuku: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları & Kira Hukukunda Arabuluculuk 

Giriş:

Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli hak ve yükümlülükler içeren bir konudur. Son yıllarda kira artışları ve tahliye süreçleri gibi konular sıkça gündeme gelirken, uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk süreci de büyük bir önem kazanmıştır. Bu yazıda, kira hukukundaki temel hakları ve 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hale gelen kira davalarında arabuluculuk sürecini ele alacağız.

1. Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kiracının Hakları:

✅ Sözleşme Süresince Konutta Kalma Hakkı: Kiracı, kira sözleşmesi süresince sözleşme koşullarına uygun davrandığı sürece konuttan çıkarılamaz. Ev sahibi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolmasıyla tek taraflı olarak tahliye talep edemez.

✅ Haksız Tahliyeye Karşı Koruma: Ev sahibi, haklı bir gerekçe olmadan kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanunda öngörülen tahliye sebepleri oluşursa tahliye davası açabilir (örneğin, ihtiyacı olduğunu kanıtlaması veya kiracının ödeme yapmaması).

✅ Kira Bedelinin Yasal Artış Sınırları: Konut kiralarında kira artışı, 1 Temmuz 2024’e kadar %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu sınır işyerleri için geçerli değildir. İşyerlerinde kira artışı, TÜFE (12 aylık ortalama) oranında belirlenir.

✅ Depozito İadesi: Kiracı, konutu tahliye ettiğinde herhangi bir zarar vermediyse, ödediği depozitoyu eksiksiz olarak geri alma hakkına sahiptir.

Ev Sahibinin Hakları:

✅ Kiranın Düzenli Ödenmesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür. Üst üste iki kira ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.

✅ Taşınmazın Amacına Uygun Kullanımı: Kiracı, evi veya işyerini sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanamaz (örneğin, konutu işyeri olarak işletmek gibi).

✅ Kirayı Güncelleyebilme Hakkı: Yasal sınırlara uymak kaydıyla, ev sahibi her yıl kira artışı yapabilir. Ancak, 5 yılı dolduran kiracılara uygulanacak kira artışı, mahkeme tarafından belirlenebilir.

✅ Haklı Sebeple Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi veya çocukları taşınmazı kullanacaksa tahliye davası açabilir. Ancak mahkemede ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir.

2. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 itibarıyla, kira davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Artık tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davalarında önce arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmektedir.

Arabuluculuk Sürecinin Aşamaları:

1️⃣ Başvuru: Ev sahibi veya kiracı, anlaşmazlık yaşandığında adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurur.

2️⃣ Toplantı: Taraflar, bağımsız bir arabulucu eşliğinde bir araya getirilir ve anlaşma sağlanmaya çalışılır.

3️⃣ Anlaşma veya Anlaşmazlık: Eğer taraflar anlaşırsa, yapılan protokol mahkeme kararı niteliğinde olur. Anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı doğar.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, kira ile ilgili davalarda (tahliye, kira tespiti, kira alacağı vb.) önce arabulucuya başvurulması gerekir. 

Arabuluculuğun Avantajları:

✔️ Mahkeme sürecinden daha hızlıdır. (Genellikle 3 hafta içinde sonuçlanır.)

✔️ Daha az masraflıdır.

✔️ Tarafların kendi çözümünü üretmesine olanak tanır.

✔️ Uzun yıllar sürebilecek dava süreçlerinden kaçınılmasını sağlar.

Sonuç:

Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiler, karşılıklı hak ve yükümlülükler çerçevesinde yürütülmelidir. Ancak uyuşmazlık çıkması durumunda, arabuluculuk süreci sayesinde mahkemeye gitmeden daha hızlı ve ekonomik çözümler üretmek mümkündür.

Eğer kira hukuku konusunda daha fazla bilgi almak veya hukuki destek talep etmek isterseniz, benimle iletişime geçebilirsiniz.

Mersin Tarsus Avukat Arabulucu Ali ATAY